내 집 마련 Paln

1. 나는 지금 집이 필요한가?

결혼했고, 자녀가 곧 생길예정이다.

집은 당연히 필요하다. 

 

1-가. 그게 꼭 내 소유여햐 하나?

아니. LH전세임대 등 신혼부부를 위한

저렴한 임대 주택이 있다. 

 

1억을 받았을 때

2%로 연 200만원, 월 16.6만원 수준

 

매달 16.6만원이 사라지는 건 맞다

2년이면 398만원, 약 400만원이

그냥 사라진다.

 

but. 

내 집 마련을 잘못된 시기

패닉바잉해서 날릴 수 있는 돈은

2년에 400만원 이상이라는 건

확실하다. 

 

그러니 

안 좋아 보일 때 

(시장이 어찌 될지는 모르나)

굳이 안 사도 된다. 월 16만원은

감당가능하므로.

 

Q. 그럼 어떤 방식으로 사나?

기존 주택 매수 vs 청약

후자를 생각 중이다. 

수도권이 아닌 광주는 청약 경쟁이

그렇게까지 치열하진 않다.

 

그럼에도

태아 1명이 있는 3인 가구로

가점으로는 어렵다 

 

다만 신혼부부 특공, 추첨제를 

노릴만하다

 

청약 당첨 확률은 어느 정도인가?
 - 조정대상 지역 85m2이하 

특별공급 당첨 가능성 확인

 - 전체물량의 신혼부부(20%), 

생애최초(10%) 의 특별공급 중

 - 그 중 추첨제는 30%

 - 결론

 = 점수와 무관하게 순수 추첨으로만 

당첨될 확률은 

신혼부부는 6%, 생애최초는 3%정도이다.

100번 중에 6회

16번 중에 1회 정도는 당첨 가능하다

 

2021.04 결혼했으니

2022.05 현재 시점에서 

신혼부부 7년 혜택을 누리려면

2028년까지 6년 남았다

 

1년에 2.6회 정도

청약해볼만한 기간이다. 

그정도면 6년안에 되지 않을까?

 

Q. 왜 기존주택 매입이 아닌

청약인가?

 - 내 돈이 적게 든다.

 - 공사기간 30개월 동안

계약금 10%~20%만 있으면

입주 때까지 큰 돈이 필요 없다.

 

분양가보다 입주 때 가격이 상승하면

주담대로 중도금과 잔금을 치를 수도 있다

 

내 돈이 적게 든다. 

묶이는 돈이 적다. 

 

Q. 거주할 생각이 없다

미안하지만 나는 1억 정도 주택이면

충분하다. 

헌데 청약이라는 찬스를 쓰고 싶은 것이다

 

현재 규제로 조정지역은

2년간 거주해야 한다. 

양도세

 

혹시나 부동산의 장기하락기가 온다면

5~10년 정도 거주해야할 수도 있다.

그러니 주담대 이자가 적어야 한다. 

 

Q. 초장기 보금자리론

조건. 시세 6억이하 

연소득 부부합산 신혼부부 8.5천이하

대출한도 3.6억 (60%)

 

(실수요자만) LTV 70%

추가 조건 : 소득 7천이하, 시세 5억이하

 

A. 그러니

대단지, 브랜드 아파트 분양 중

분양가가 5억 이하인 것에 청약한다.

 

i) 입주 때 6억을 넘으면 정부대출은

어려울 수 있다. 그래도 뭐 1억이 올랐으니

이해한다. 

 

ii) 입주 때 6억이 안 되면

초장기 보금자리론을 받는다. 

ex) 분양가 5억 → 시세 5.8억이라면

계약금 10% : 0.5억

중도금 60% : 3억

잔금 30% : 1.5억

 

주담대로 전환

5.8억의 60%는 3.48억

3.6억 한도 이하니 가능

아직 안 낸 중도금과 잔금

4.5억 중 3.48억을 주담대로 해결

약 1억 정도만 있으면

잔금 치를 수 있음

 

3.48억의 40년 초장기로 받고

거치기간 없이

원리금 균등상황으로

연 4% 이자라고 하면

매월 145만 4426원 상환이다.

 

매년 상황 원리금은 17,453,112원이고

약 1,800만원이라면 

연봉 4,500만원의 DSR 40% 

수준이니 두 사람의 연봉 합산이

이보다 크다면 DSR도 통과할 듯

 

문제는

분양가 5억 이하가 없다는 것

초장기 보금자리론은 만 40세 이하까지만

된다는 것